È noto come le aree condominiali siano terreno fertile per l’insorgere di contrasti tra i proprietari delle singole unità immobiliari. Giardini, rampe d’accesso, spazi destinati al transito o alla sosta dei veicoli, per la loro collocazione, sono spesso destinati al servizio dell’intero edificio e al godimento di una pluralità di soggetti.
L’appartenenza comune di un bene comporta, in linea generale, il diritto di ciascun condomino di trarne le utilità compatibili con la sua destinazione, nel rispetto delle corrispondenti facoltà riconosciute agli altri partecipanti. Proprio l’esercizio concreto di tali prerogative può tuttavia dare origine a controversie inTribunale: ciò accade, ad esempio, quando uno dei comproprietari occupi stabilmente uno spazio comune, impedisca l’accesso a una corte o a un’area di parcheggio, mantenga nella propria esclusiva disponibilità le chiavi di un cancello oppure adotti altre condotte capaci di limitare il godimento delle aree condominiali da parte degli altri aventi diritto.
L’obiettivo del presente approfondimento è esaminare gli strumenti che l’ordinamento mette a disposizione del proprietario o del titolare di un diritto reale quando l’utilizzo delle aree condominiali venga impedito o significativamente limitato, con particolare attenzione alle forme di tutela cautelare.
Il diritto al godimento delle aree condominiali e la tutela cautelare
Il riconoscimento della natura comune di un bene comporta, quale conseguenza essenziale, il diritto di ciascun partecipante di servirsi delle aree condominiali secondo la loro destinazione. La disciplina di riferimento è contenuta nell’art. 1102 c.c., applicabile anche al condominio negli edifici in forza del richiamo operato dall’art. 1139 c.c. La disposizione consente a ciascun comproprietario di utilizzare la cosa comune e persino di apportarvi, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il suo migliore godimento, purché non ne venga alterata la destinazione e non sia impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Il principio del pari uso non deve essere interpretato nel senso di imporre un’utilizzazione materialmente identica e contemporanea delle aree condominiali. La giurisprudenza ammette, infatti, che il singolo condomino possa ricavare dal bene comune un’utilità anche più intensa rispetto a quella concretamente esercitata dagli altri, a condizione che ciò non modifichi la funzione del bene e, soprattutto, non comprometta le possibilità di utilizzazione spettanti agli altri comproprietari.
È proprio sotto questo profilo che possono assumere carattere illegittimo talune condotte apparentemente riconducibili alla mera gestione materiale degli spazi comuni. La stabile occupazione di una corte, l’apposizione di ostacoli al transito, la chiusura di un accesso, la disponibilità esclusiva delle chiavi o dei dispositivi di apertura di un cancello, così come qualsiasi comportamento idoneo a impedire concretamente agli altri aventi diritto di accedere o utilizzare le aree condominiali, possono oltrepassare i limiti del maggiore godimento consentito dall’art. 1102 c.c.
La tutela dei diritti sulle aree condominiali non si esaurisce nella possibilità di promuovere un ordinario giudizio di cognizione diretto ad accertare la proprietà comune del bene o l’illegittimità della condotta altrui.
In determinate circostanze, infatti, i tempi fisiologicamente necessari per giungere a una decisione definitiva possono determinare un aggravamento della lesione o rendere sostanzialmente ineffettiva la tutela richiesta.
Il ricorso a una misura cautelare presuppone, tuttavia, la verifica di specifiche condizioni. In termini generali, occorre anzitutto che il diritto fatto valere presenti un sufficiente grado di verosimiglianza, secondo il requisito tradizionalmente identificato nelfumus boni iuris. Nelle controversie relative alle aree condominiali, tale valutazione può fondarsi, a seconda dei casi, sui titoli di acquisto, sulla documentazione catastale e urbanistica, sul regolamento condominiale, sugli atti di provenienza, sulle caratteristiche strutturali e funzionali dei beni e su ogni altro elemento idoneo a dimostrare, sia pure in termini sommari, l’esistenza del diritto invocato.
A tale requisito deve accompagnarsi ilpericulum in mora, vale a dire il concreto rischio che il tempo necessario per ottenere una decisione nel giudizio ordinario possa determinare un pregiudizio grave e non adeguatamente riparabile. Il problema può porsi, ad esempio, quando un condomino venga completamente escluso dall’accesso a una corte o a una rampa carrabile, quando gli sia impedito di utilizzare un’area comune funzionale al godimento della propria abitazione oppure quando siano in corso modificazioni materiali o giuridiche suscettibili di rendere più difficile il futuro ripristino della situazione preesistente.
Quale tutela scegliere: azioni possessorie, accertamento tecnico preventivo e ricorsoexart. 700 c.p.c.
L’individuazione dello strumento processuale più adeguato dipende dalla natura della situazione giuridica fatta valere. Non esiste, infatti, un unico rimedio utilizzabile indistintamente in ogni controversia.
Una prima possibilità è rappresentata dagli strumenti di istruzione preventiva disciplinati dagli artt. 696 e 696-bisc.p.c. L’accertamento tecnico preventivopuò assumere particolare utilità quando sia necessario documentare tempestivamente lo stato delle aree condominiali, le caratteristiche materiali dei luoghi, l’esistenza di opere o modificazioni oppure altre circostanze suscettibili di mutare nel tempo.
Diversa, sebbene collegata, è la consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite prevista dall’art. 696-bis c.p.c., che attribuisce all’accertamento tecnico anche una funzione conciliativa. Tali strumenti non devono essere confusi con i provvedimenti cautelari in senso stretto, ma possono assumere un’importante funzione preparatoria rispetto alla successiva tutela giudiziale.
Quando la condotta incide invece su una situazione di possesso già concretamente esercitata, possono venire in rilievo le azioni possessorie. È il caso, ad esempio, del condomino che venga improvvisamente privato di un accesso sino a quel momento utilizzato o subisca una turbativa nell’esercizio del possesso sulle aree condominiali. In queste ipotesi la tutela è diretta, in primo luogo, alla situazione possessoria, secondo la disciplina sostanziale degli artt. 1168 e 1170 c.c. e il procedimento previsto dall’art. 703 c.p.c.
Un ruolo differente assume, infine, il ricorso ex art. 700 c.p.c.. Il provvedimento d’urgenza costituisce uno strumento residuale, utilizzabile quando il diritto sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile e non sia disponibile un rimedio cautelare tipico idoneo ad assicurare una tutela altrettanto efficace.
Le azioni possessorie nelle controversie sulle aree condominiali
Tra gli strumenti utilizzabili nelle controversie relative alle aree condominiali, particolare rilievo assumono le azioni possessorie, che consentono di ottenere una tutela rapida quando la lesione incida non tanto, o non soltanto, sulla titolarità del diritto, quanto sull’esercizio concreto di una situazione possessoria già in essere.
In particolare, l’azione di reintegrazione prevista dall’art. 1168 c.c. può essere esperita quando il possessore sia stato violentemente od occultamente spogliato del possesso, mentre l’art. 1170 c.c. disciplina l’azione di manutenzione nei casi in cui il possesso venga molestato o turbato. Sul piano processuale, tali azioni seguono il procedimento previsto dall’art. 703 c.p.c., caratterizzato da una prima fase finalizzata all’adozione dei provvedimenti immediati necessari a proteggere la situazione possessoria.
Si pensi al caso del condomino che abbia sempre utilizzato una rampa carrabile, un cortile, un cancello o un determinato passaggio e che venga successivamente privato, mediante una condotta unilaterale, della possibilità di continuare a esercitare tale utilizzo. Analogamente, possono assumere rilievo le condotte che, pur senza determinare una completa esclusione dal bene, rendano significativamente più difficile o limitato l’esercizio di una situazione possessoria già consolidata.
Aree condominiali e ricorso ex art. 700 c.p.c.
Quando la lesione relativa all’utilizzo delle aree condominiali non possa essere adeguatamente fronteggiata attraverso uno degli strumenti cautelari tipici previsti dall’ordinamento, può assumere particolare rilievo ilricorso previsto dall’art. 700 c.p.c. Si tratta di un rimedio cautelare atipico e residuale, destinato a operare nelle situazioni in cui il diritto fatto valere sia minacciato, durante il tempo necessario per ottenerne la tutela in via ordinaria, da un pregiudizio imminente e irreparabile.
Particolare attenzione deve essere dedicata al rapporto tra il provvedimento d’urgenza e il successivo giudizio di merito. Il ricorso ex art. 700 c.p.c. può essere proposto ancheante causam, vale a dire prima dell’instaurazione del procedimento destinato ad accertare definitivamente il diritto controverso. La misura cautelare rimane funzionalmente collegata alla situazione sostanziale che si intende proteggere, ma per i provvedimenti d’urgenza opera il regime della cosiddetta strumentalità attenuata previsto dall’art. 669-octiesc.p.c.: l’instaurazione del successivo giudizio di merito non costituisce, in questi casi, condizione necessaria per la conservazione dell’efficacia del provvedimento ottenuto.
Ciò non significa, tuttavia, che la decisione cautelare sostituisca un accertamento definitivo. Ciascuna parte conserva la possibilità di promuovere il giudizio di merito e il provvedimento cautelare non acquista autorità di giudicato.
Nel caso delle aree condominiali, il successivo giudizio potrà quindi essere diretto, ad esempio, ad accertare definitivamente la natura comune del bene, l’estensione delle facoltà spettanti ai proprietari o l’esistenza di un diverso diritto reale.
Servitù di passaggio o di parcheggio su aree condominiali
Nelle controversie che riguardano l’accesso o l’utilizzo delle aree condominiali occorre tener distinto il diritto del comproprietario da quella del titolare di una servitù. Nel primo caso, il diritto di utilizzare il bene discende dalla sua appartenenza comune e trova il proprio fondamento nelle regole sulla comunione e sul condominio; nel secondo, invece, l’area può appartenere esclusivamente a un altro soggetto, ma risultare gravata da un diritto reale costituito a vantaggio di un diverso fondo. Ai sensi dell’art. 1027 c.c., infatti, la servitù prediale consiste in un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
La distinzione assume particolare rilievo nelle ipotesi di accesso pedonale o carrabile. Un soggetto può essere legittimato a transitare su una determinata area perché ne è comproprietario, ma può anche esercitare la medesima facoltà in forza di una servitù di passaggio costituita a favore del proprio immobile.
In entrambi i casi, eventuali condotte dirette a impedire materialmente il transito, restringerne arbitrariamente le modalità oppure rendere inutilizzabile l’accesso possono giustificare una tutela giudiziale e, quando ricorrano i presupposti dell’urgenza, anche un intervento cautelare.
Considerazioni analoghe possono riguardare l’utilizzo di spazi destinati alla sosta dei veicoli. Sul punto, leSezioni Unite della Corte di cassazionehanno chiarito che l’ordinamento non esclude in assoluto la configurabilità di una servitù di parcheggio, purché dal titolo e dalla situazione concreta emerga che tale facoltà sia stata attribuita come utilità oggettiva a favore di un altro fondo e ricorrano i requisiti propri del diritto reale, compresa una sufficiente localizzazione dell’area interessata.
Dal punto di vista processuale, questa diversa qualificazione incide sull’oggetto della futura domanda di merito. Nelle controversie sulle aree condominiali potrà essere necessario accertare la natura comune del bene e il conseguente diritto del singolo condomino a utilizzarlo; in altri casi, invece, la domanda riguarderà l’esistenza, l’estensione o le modalità di esercizio di una servitù, che l’art. 1079 c.c. tutela contro contestazioni e impedimenti.
Tutela cautelare delle aree condominiali e mediazione civile
Occorre anche riflettere sul rapporto tra tutela giudiziale urgente emediazione civile. L’art. 5 del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 include infatti espressamente sia le controversie in materia di condominio sia quelle relative ai diritti reali tra le materie nelle quali l’esperimento del procedimento di mediazione costituisce, di regola, condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Ne consegue che una controversia diretta, ad esempio, all’accertamento della natura comune di determinate aree, all’esistenza di una servitù o alla regolamentazione delle relative modalità di esercizio può richiedere il previo esperimento della mediazione prima della trattazione del giudizio di merito.
La previsione della mediazione obbligatoria non comporta, tuttavia, che il titolare del diritto debba rimanere privo di tutela durante il tempo necessario allo svolgimento della procedura. Lo stesso art. 5, comma 5, D.Lgs. 28/2010 stabilisce espressamente che lo svolgimento della mediazione non preclude la concessione di provvedimenti urgenti e cautelari.
Pertanto, quando ricorrano i relativi presupposti, è possibile rivolgersi immediatamente al giudice per ottenere una misura cautelare, anche mediante ricorso ex art. 700 c.p.c., senza dover attendere preventivamente la conclusione della mediazione. L’eventuale procedimento di mediazione potrà essere avviato successivamente ai fini dell’introduzione del giudizio di merito, qualora questo risulti necessario o opportuno per conseguire un accertamento definitivo del diritto controverso.
La disciplina contiene, inoltre, alcune specifiche regole di coordinamento. La condizione di procedibilità non opera nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite ex art. 696-bisc.p.c. e, nei procedimenti possessori, non trova applicazione fino alla pronuncia dei provvedimenti di cui all’art. 703, terzo comma, c.p.c.
Avvocato e assistenza legale in materia di diritto civile
Il nostro studio legale presta assistenza in materia didiritto civile, con particolare riguardo alla tutela della proprietà e degli altri diritti reali, alle controversie immobiliari e relative alle aree condominiali, ai procedimenti cautelari e alla gestione delle controversie (anche mediante strumenti di ADR).
Ai sensi dell’art. 70-quater della Legge 633/1941, ai fini della tutela del diritto d’autore, si dichiara che il presente contenuto è riservato, e ne è vietata la riproduzione o l’estrazione di testo, anche mediante sistemi di intelligenza artificiale.