Si può procedere allo sfratto anche se l’inquilino non è moroso? Accade non di rado, nell’ambito dei rapporti locatizi, che il conduttore, pur in assenza di un titolo idoneo a giustificare l’ulteriore godimento del bene, permane nella detenzione dell’immobile anche oltre il termine finale del rapporto, costringendo il proprietario ad attivare gli strumenti di tutela predisposti dall’ordinamento.
In tal caso si procede, di regola, allo sfratto per finita locazione, rimedio processuale disciplinato dal codice di procedura civile, che consente al locatore di ottenere il rilascio dell’immobile quando il contratto sia cessato e sia esclusa la prosecuzione del rapporto per effetto di rinnovo o di tacita riconduzione.
La materia presenta taluni profili di complessità, poiché impone di coordinare la tutela del diritto di proprietà e del credito restitutorio del locatore con le garanzie difensive riconosciute al conduttore, all’interno di una procedura speciale caratterizzata da celerità, ma pur sempre soggetta a rigorosi accertamenti di carattere formale e sostanziale.
Con il presente contributo intendiamo ricostruire la disciplina dello sfratto per finita locazione, con particolare attenzione ai rimedi processuali esperibili nel caso in cui il conduttore non riconsegni l’immobile alla scadenza, alle condizioni richieste per l’esperibilità dell’azione, alla struttura dell’intimazione con citazione per la convalida e alle principali tutele che l’ordinamento appresta in favore delle parti del rapporto locatizio.
La distinzione tra licenza e intimazione dopo la scadenza
La disciplina codicistica dello sfratto per finita locazione trova il proprio fondamento nell’art. 657 c.p.c., disposizione che regola, in una medesima cornice normativa, due strumenti tra loro contigui ma non sovrapponibili: la licenza per finita locazione, intimabile prima della scadenza del contratto, e lo sfratto per finita locazione in senso proprio, proponibile invece dopo la cessazione del rapporto, quando il conduttore persista nel godimento del bene in assenza di un valido titolo giustificativo. Si tratta di una procedura esperibile anche nel caso di cessazione del comodato di beni immobili.
La distinzione incide sulla funzione della tutela azionata e sul momento in cui il locatore sceglie di attivare la protezione giurisdizionale. Mediante la licenza, infatti, il locatore si premunisce anticipatamente contro il rischio della mancata riconsegna dell’immobile, instaurando il procedimento prima che il contratto giunga al suo termine; mediante lo sfratto, invece, egli reagisce a una situazione già verificatasi, vale a dire alla permanenza del conduttore nell’immobile oltre la scadenza pattuita.
In entrambi i casi, la norma consente l’intimazione con contestuale citazione per la convalida, secondo il modello procedimentale proprio dei procedimenti locatizi sommari; tuttavia, nel caso dello sfratto successivo alla scadenza, assume particolare rilievo il presupposto dell’avvenuta cessazione del rapporto e dell’esclusione della tacita riconduzione, poiché soltanto in tale evenienza il locatore può utilmente domandare al giudice un provvedimento restitutorio fondato sulla definitiva venuta meno del titolo detentivo del conduttore.
Disdetta vs tacita riconduzione. I presupposti dello sfratto
Tra i presupposti che governano l’esperibilità dello sfratto per finita locazione, uno dei più rilevanti è costituito dall’effettiva esclusione della tacita riconduzione del rapporto. L’art. 657, comma 2, c.p.c. consente infatti al locatore di intimare lo sfratto dopo la scadenza del contratto soltanto quando, in virtù del contratto stesso ovvero per effetto di atti o intimazioni precedenti, sia esclusa la prosecuzione tacita della locazione.
La norma processuale si coordina, sotto questo profilo, con l’art. 1597 c.c., il quale stabilisce che la locazione si considera rinnovata quando, una volta scaduto il termine, il conduttore rimanga ed sia lasciato nella detenzione della cosa locata; la stessa disposizione precisa, peraltro, che, se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che risulti una volontà del locatore diretta a rinnovare il contratto.
Ne deriva che lo sfratto per finita locazione non può essere concepito come un rimedio che consegue automaticamente alla mera scadenza del termine contrattuale, ma richiede che il locatore abbia correttamente formalizzato la cessazione del rapporto oppure che il contratto contenga clausole incompatibili con la prosecuzione tacita del godimento.
In questa prospettiva, la disdetta, la diffida al rilascio e, più in generale, ogni atto idoneo a manifestare in modo univoco la volontà del locatore di riottenere il possesso dell’immobile assumono un grande rilievo, poiché valgono a impedire che la protrazione della detenzione del bene venga interpretata come indice di prosecuzione consensuale del rapporto.
Sfratto nelle locazioni abitative e transitorie
Lo sfratto per finita locazione riguarda spesso le locazioni abitative, poiché è proprio in tale settore che la cessazione del rapporto può generare, con maggiore frequenza, situazioni di contrasto tra l’interesse del locatore alla pronta restituzione del bene e l’interesse del conduttore a permanere nell’immobile oltre il termine convenuto.
Allo stesso modo nelle locazioni transitorie, nelle quali la durata del rapporto è strutturalmente collegata a esigenze temporanee e specifiche, previamente individuate dalle parti e recepite nel regolamento contrattuale, accade frequentemente che al termine il conduttore non rilasci l’immobile.
In entrambi i casi, vi sono delle disposizioni di leggi speciali che concorrono a disciplinare la materia e che debbono essere tenute in primaria considerazione nella strategia legale complessiva.
Atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida
Sul piano processuale, il rimedio dello sfratto per finita locazione prende avvio mediante un atto a struttura complessa, nel quale l’intimazione al rilascio dell’immobile si cumula con la contestuale citazione del conduttore a comparire dinanzi al tribunale competente per la convalida.
L’art. 660 c.p.c. stabilisce, infatti, che le intimazioni di licenza o di sfratto debbano essere notificate secondo le forme ordinarie degli artt. 137 e ss. c.p.c. e disciplina, nella medesima disposizione, il modello formale dell’atto introduttivo, che deve porre l’intimato in condizione di conoscere sia la domanda di rilascio sia la data dell’udienza fissata per la sua trattazione.
La vocazione del procedimento è quella della speditezza, ma tale celerità è controbilanciata da un rigoroso formalismo, posto a garanzia del diritto di difesa del conduttore. L’atto di sfratto deve, pertanto, contenere una compiuta individuazione delle parti, la precisa indicazione dell’immobile, l’allegazione del titolo locatizio, la descrizione della scadenza del rapporto e degli elementi da cui risulta esclusa la tacita riconduzione, nonché l’intimazione a rilasciare il bene e la citazione per la convalida con i relativi avvertimenti di legge.
Tra la notificazione e l’udienza deve intercorrere, di regola, un termine libero non minore di venti giorni, salva la facoltà del giudice di abbreviare tale termine in presenza di gravi motivi.
La redazione dell’atto esige un’accurata costruzione della parte in fatto e della parte in diritto. Occorre esporre in modo lineare il sorgere del rapporto locatizio, la sua durata, la scadenza del termine, l’eventuale disdetta o gli altri atti incompatibili con la prosecuzione del rapporto, nonché ogni circostanza utile a dimostrare l’attualità dell’obbligo di rilascio. A ciò si accompagna, di regola, la produzione documentale, costituita almeno dal contratto di locazione, dalla prova della sua registrazione, dalle comunicazioni intercorse tra le parti e dalla documentazione che consente di identificare con certezza il conduttore e il bene oggetto della domanda.
L’udienza di convalida dello sfratto e gli esiti del procedimento
La fase centrale del procedimento di sfratto per finita locazione è rappresentata dall’udienza di convalida, nella quale il giudice verifica, in contraddittorio con le parti o, ricorrendone i presupposti, anche in difetto di comparizione dell’intimato, la sussistenza delle condizioni richieste per l’emanazione del provvedimento di rilascio.
In tale sede, la struttura sommaria del rito non esclude il controllo giudiziale sulla regolarità della notificazione, sulla corretta instaurazione del contraddittorio e sulla fondatezza, almeno in termini immediati, della domanda proposta dal locatore. Se il conduttore non compare, oppure compare senza opporsi, il giudice, accertata la ritualità della notificazione e l’assenza di elementi ostativi, può convalidare lo sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c.; ove, invece, l’intimato non compaia, ma sussistano dubbi sulla effettiva conoscenza dell’atto, il giudice deve disporre il rinnovo della citazione, così da assicurare l’effettività del diritto di difesa.
La convalida costituisce, dunque, l’esito fisiologico del procedimento quando il diritto del locatore al rilascio emerga in modo non controverso o, comunque, non sia utilmente contestato dal conduttore. Il provvedimento di convalida dello sfratto vale a munire il locatore di un titolo suscettibile di successiva esecuzione forzata, nei tempi e nei modi stabiliti dal giudice.
Proprio per questo l’udienza di convalida è un momento decisivo, poiché da essa dipende la trasformazione della pretesa sostanziale al rilascio in una tutela processuale concreta ed immediatamente azionabile.
Opposizione del conduttore, mutamento del rito e ordinanza provvisoria di rilascio
L’assetto accelerato del procedimento di sfratto per finita locazione non esclude che il conduttore compaia all’udienza e proponga opposizione. In tale evenienza, il rito sommario della convalida non può più concludersi con l’immediata emissione del provvedimento definitivo di rilascio, poiché la controversia assume carattere contenzioso e richiede un accertamento pieno delle questioni dedotte dalle parti.
L’opposizione può investire profili diversi, concernenti, ad esempio, la persistenza del rapporto locatizio, la validità della disdetta, l’asserita intervenuta rinnovazione del contratto ovvero l’esistenza di fatti modificativi o estintivi del diritto azionato dal locatore.
Il giudice, preso atto della contestazione, dispone il mutamento del rito e la prosecuzione della causa secondo il modello previsto per le controversie locatizie, oggi disciplinate dall’art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che la domanda di sfratto si inserisce in un giudizio a cognizione piena, destinato a definire in via ordinaria la sorte del rapporto e del correlato obbligo di rilascio.
In questo passaggio si coglie con chiarezza la natura bifasica della tutela: sommaria nella fase iniziale, ma suscettibile di trasformarsi in ordinaria ogniqualvolta emerga una contestazione non meramente apparente.
Tuttavia, l’opposizione del conduttore non paralizza necessariamente, in via immediata, l’interesse del locatore a conseguire il rilascio dell’immobile. L’art. 665 c.p.c. attribuisce infatti al giudice il potere di pronunciare, su istanza dell’intimante, un’ordinanza provvisoria di rilascio quando l’opposizione non sia fondata su prova scritta. Si tratta di uno strumento di particolare rilevanza pratica, poiché consente di evitare che contestazioni pretestuose o meramente dilatorie privino il procedimento di sfratto della sua funzione di tutela rapida.
L’ordinanza provvisoria non esaurisce il giudizio, che prosegue per l’accertamento definitivo delle questioni controverse, ma consente al locatore di ottenere già in corso di causa un titolo anticipatorio al rilascio, riequilibrando così la posizione delle parti.
Per ulteriori approfondimenti di procedura di rinvia alle Linee Guida e alle indicazioni operative del Tribunale di Roma.
Rilascio dell’immobile ed esecuzione forzata
L’ottenimento della convalida dello sfratto per finita locazione, ovvero dell’ordinanza provvisoria di rilascio nei casi consentiti dalla legge, non esaurisce necessariamente la vicenda sul piano pratico, poiché alla pronuncia giudiziale segue, ove il conduttore non adempia spontaneamente, la fase dell’attuazione coattiva del diritto del locatore alla restituzione del bene.
Il procedimento di sfratto si collega funzionalmente alla disciplina dell’esecuzione per rilascio prevista dagli artt. 605 e ss. c.p.c., la quale consente di tradurre il titolo giudiziale in un concreto recupero della disponibilità materiale dell’immobile.
Sotto il profilo procedurale, l’esecuzione del titolo ottenuto con lo sfratto richiede la notificazione del precetto e il successivo intervento dell’ufficiale giudiziario, il quale procede secondo le forme stabilite dall’art. 608 c.p.c., dando comunicazione del giorno e dell’ora in cui si recherà presso l’immobile per immettere il locatore nel possesso del bene.
Qualora il rilascio non avvenga spontaneamente, l’esecuzione può proseguire con modalità coercitive e, ove necessario, con l’ausilio della forza pubblica, secondo la logica propria dell’esecuzione in forma specifica degli obblighi di consegna e rilascio.
Indennità di occupazione e pagamento nel canone
Una volta scaduto il contratto il conduttore che continui a detenere l’immobile senza titolo non incide negativamente sulla sfera giuridica del locatore, privandolo della disponibilità del bene e della possibilità di destinarlo ad altro uso, di concederlo nuovamente in locazione o di disporne secondo i propri interessi.
In questa prospettiva viene in rilievo l’art. 1591 c.c., il quale stabilisce che il conduttore in mora nella restituzione è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno. La disposizione attribuisce, dunque, al ritardo nel rilascio una duplice rilevanza: da un lato, legittima la pretesa del locatore a percepire una somma corrispondente al canone pattuito per il periodo di indebita protrazione del godimento; dall’altro, consente di domandare il ristoro dell’ulteriore pregiudizio concretamente subito, purché allegato e provato secondo le regole generali del risarcimento contrattuale.
L’indennità di occupazione, frequentemente parametrata al canone già convenuto tra le parti, compensa il protrarsi dell’indebita detenzione del bene; il maggior danno, invece, può venire in rilievo quando il locatore dimostri di aver subito una perdita ulteriore o un mancato guadagno direttamente riconducibili al ritardo nella riconsegna, secondo il criterio posto dall’art. 1223 c.c.
È scaduto il termine della locazione? Rivolgiti a noi per assistenza legale in ambito civile
La disciplina dello sfratto per finita locazione evidenzia con particolare chiarezza come, nell’ambito dei rapporti locatizi, la scadenza del contratto non sia di per sé sufficiente a garantire l’immediata restituzione dell’immobile, rendendosi invece spesso necessaria l’attivazione di un rimedio processuale specifico.
Il nostro Studio presta attività di assistenza in materia di diritto civile, con particolare attenzione alla tutela giudiziale e stragiudiziale dei diritti nascenti da rapporti contrattuali e alle controversie locatizie.
Articolo redatto d’intesa e con la collaborazione dell’Avv. Sabrina Santella.
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